房地产营改增纳税人如何办税？

一、房地产开发企业销售自行开发房地产项目

(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额.房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目.

(二)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税.

(三)房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税.

(四)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照 3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(五)房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照 5%的征收率计税.

二、一般纳税人销售不动产

(一)一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额.纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(二)一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额.纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(三)一般纳税人销售其 2016 年 5 月 1 日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额.纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照 5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(四)一般纳税人销售其 2016 年 5 月 1 日后自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额.纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照 5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

三、小规模纳税人销售不动产

(一)小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售的不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额.纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(二)小规模纳税人销售其自建的不动产(不包括个体工商户自建的住房和其他个人自建的不动产),应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额.纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(三)个体工商户和其他个人销售购买的住房,购买不足 2 年的住房对外销售的,按照 5%的征收率全额缴纳增值税;购买 2 年以上(含 2 年)的住房对外销售的,免征增值税.上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区.

(四)其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额.

(五)个人销售自建自用住房免征增值税.

四、不动产经营租赁服务

(一)一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收率计算应纳税额.纳税人出租其 2016 年 4 月30 日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(二)一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照 3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(三)一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照 3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(四)小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额.纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

(五)其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照 5%的征收率计算应纳税额.

(六)个人出租住房,应按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额.

五、纳税义务发生时间

(一)纳税人销售、租赁不动产,为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天. 收讫销售款项,是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项.取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为不动产权属变更的当天.

(二)纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天.